본지는 지난 호(2018년 3월 30일자, 823호)에서 ‘서대문의 재개발 재건축, 비리 경악스러워’라는 제목으로 ‘조합-건설사-구청이 짜고 묵인·방조해 조합원의 피해가 크며 비리 주체는 서대문구청’이라는 취지의 보도를 하였다. 하지만 확인 결과 이 보도는 사실을 심각하게 왜곡하고 있는 것으로 밝혀져 사실관계를 상술한다.

서대문구는 우리 사회의 재개발·재건축 과정의 뿌리깊은 부조리 관행을 바로잡고자 우리사회의 제도적 허점을 개선하고자 했다. 정비사업의 추진과정과 문제점·제도개선의 의견을 담은 가재울4구역 백서를 금년 하반기에 제작, 공개할 예정이다. 하지만, 서대문구의 백서제작은 재개발 사업의 민낯을 드러내고 그 간 누적된 적폐를 해소하기 위한 과감한 도전이기도 했지만, 복잡한 이해관계자 등에 억측과 부당한 공격의 대상이 되기도 하였다. 하지만, 사업과정에서 불합리한 사례가 반복되지 않기 위해서는 서대문구는 음해성 공격에 대해 굴하지 않고 적폐를 청산하기위한 노력을 중단하지 말아야 할 것이다. 더불어 일부 정치인들이 마타도어를 퍼트리며 주민을 혼란케 하는 추악한 구태 또한 선거철 마다 반복되는 것이 개탄스럽다!

◇조합원 총회에서 시공업자 선정 후 금전소비대차 계약 체결
대다수 재개발(재건축) 정비사업조합은 사업초기 선정된 시공업체로부터 자금(대여금)을 차입해 사업진행 자금으로 충당하고 있다.
그런데 시공자들이 나중에 자기들이 사업을 낙찰받기 위해 부당한 일을 벌인다는 내용은 사실과 다르다. 본지 지난 호에 게재된 가재울 4구역 및 북아현 1-3구역의 재개발정비사업 조합도 시공업자를 총회에서 선정한 이후에 금전소비대차 계약을 체결했다.
시공업자, 철거업자, 설계업자 등은 추진위원회 또는 조합단계에서 계약을 체결하고 있다. 이는 주민총회(추진위) 및 조합총회에서 선정 가능하도록 한 도정법에 근거를 두고 있다.
가재울 4구역 및 북아현 1-3구역의 재개발정비사업조합의 경우에도 사업초기(2005.7.∼2008. 6.)에 위에서 언급한 대다수의 계약이 해당 조합과 해당 업체 간에 체결됐다.

◇OS요원 등에 의한 서면결의서 징구행위 금지 ‘행정지도’
서대문구는 OS요원 등 제3자의 서면결의서 징구행위 금지를 위해 행정지도를 펴는 것에서 더 나아가 서면결의 비율을 낮추고 직접 참여비율을 높일 수 있도록 관련 법령 개정을 정부에 건의할 방침이다.
조합(주민)총회에서 의결할 사항은 직접 참석을 원칙으로 하되 예외적으로 서면결의를 원하는 조합원(토지등소유자)은 정형화된 서면결의서 양식을 사용하고, 이 양식에 구청장이 일련번호를 부여해 검인(관인날인), 교부한 서면결의서(각종 동의서 포함)만 사용하도록 한다는 것이다.
OS등의 의결권이 행사된 서면결의서(동의여부 포함)를 수거해 조합에 제출(전달)할 수 없도록 금지하고 이를 위반할 경우 행사된 의결권은 무효로 하며 OS당사자 및 조합장을 처벌한다는 규정도 건의안에 포함시킬 예정이다.

◇우체국 소인 없는 투표용지 무효처리한 뒤, 임원 선임에 대한 신고 수리여부 결정
서대문구는 조합 임원 등 선임이 민주적 절차에 따라 진행될 수 있도록 지속적으로 관리 감독하고 있다.
올해 2월 7일 임원 선임총회가 개최된 북아현3구역 조합의 경우, 공정한 선임 총회 개최를 위해 선거관리규정 준수 및 OS요원 사용을 금지하는 행정지도를 했다.
이후 조합에서 임시총회에서 선임 의결된 임원(이사2, 감사1)에 대한 조합설립변경신고가 접수됐지만 조합에서 총회 개최 전 대의원회 의결을 통해, 무효투표 기준을 정한 조합 선거관리규정을 임의 변경(삭제)한 바, 구는 그 효력유무를 서울시 질의했다.
이어 회신 내용에 따라 조합에게 우편 투표용지 및 회송용 봉투 일체를 제출토록 했으며, 우체국 소인이 없는 투표용지의 경우 무효처리한 뒤, 임원 선임에 대한 신고 수리여부를 결정할 예정이다.

◇‘가재울 4구역 백서’ 지난해 12월 27일부터 원본 수정하지 않고 초본 그대로 공개, 현재까지 31회의 공개 요청에 응해
가재울4구역 백서는 면밀한 검토가 필요하고 다른 구역의 사례도 살펴보아 일반화시킬 필요가 있어 보완 중이다. 10여 년이 넘는 사업기간 동안의 백서를 작성하면서 조합의 부실한 서류 관리 등으로 인해 확인되지 않은 부분이 발생했고 조합 임원 등이 여러 차례 교체돼 전체 사업내용 흐름을 알 수 있는 관계자와 제대로 면담을 할 수 없었다.
보다 합리적인 법령개정이나 제도개선안을 마련하기 위해 정비사업 관계자 의견을 들어보는 등 면밀하고 심도 있는 과정을 거쳐 올 하반기에 발간할 예정이다. 아울러 백서 일부의 내용이 언론에 보도되자 비공개의혹에 대한 정치적인 불신을 초래하고 있다는 구의회 지적 등을 수렴해 백서 초본을 공개하고 있다.

◇사업비 인상에 대해 근거도 확인하지 않은 채 인가를 내주었다는 보도 내용, 사실과 달라
서대문구가 가재울4구역, 정비기반시설 사업비 인상에 대해 근거도 확인하지 않은 채 인가를 내주었다는 지난 호 보도 내용은 사실과 전혀 다르다. 2007년 새로 설치할 정비기반시설조서의 기반시설공사비 56억은 국공유지 무상양도를 위해 기반시설 설치관련 용역 시 개략적으로 산출한 도로, 공원, 녹지의 기반설치 공사비 6,158백만원(부가세 포함)로 편성했다.
또 2007년 10월 29일 시공사와 공사도급계약서에 시공사의 공사범위에 정비기반시설공사가 포함돼 있었다. 가재울3, 4구역은 인접한 관계로 기반시설이 상호 연계되어 있어, 3구역 입주(2012.10월) 전에 반드시 4구역 내 기반시설이 완공되어야 가재울3구역 입주가 가능한 상황이었다.
구는 2011년 11월 가재울4구역 조합(시공사)에 공동주택 착공 전이라도 기반시설 설치공사를 선 착공토록 요청한 바 있다. 이에 가재울4구역 조합은 2012년 4월 9일 조합 총회에서 당초 도로, 공원, 녹지의 기반시설 설치 공사비 56억 대한 항목을 신호등, 통신 및 한전주, 가스, 소방, 상하수도 등 이설 공사비 항목으로 변경하고 56억원을 포함한 총 80억원을 사업비로 편성했다. 이와 별도로 구역 내 도로, 공원, 녹지, 공공공지 설치에 대한 정비기반시설 설치 공사비로 176억원(부가세 포함)을 새롭게 편성했다.
위와 같이 2012.4.9일자 조합총회에서 결정된 사항을 근거로 2012.8.31일자 시공사와 변경계약을 체결하면서 정비기반시설 공사를 제외했다. 이와 관련해 관리처분계획변경인가(2012.11. 20.)에 반영했고, 이 내용을 사업시행인가(2014.11. 19)에 반영하여 변경 고시했다.
서대문구는 이설 공사비(7,960백만원)와 설치 공사비(17,600백만원)에 대한 공사 계약서를 확인했다.

◇정비기반시설공사의 실제 계약금액은 단순 계획도면을 기준으로 산출되는 ‘새로이 설치하는 정비기반시설 조서’의 공사비와 달라
북아현1-3구역에서 ‘새로이 설치하는 정비기반시설 조서’의 공사비는 최초 5,313백만원(2009.3.31.)에서 촉진계획변경(2011.12.15.)에 따른 7,221백만원(2013.3.20.)으로 증액돼 사업시행인가 됐다. 정비기반시설공사는 13,585백만원(부가세 포함) 으로 계약(2011.12.14.) 후 금액 변경이 없었다.
정비기반시설공사의 실제 계약금액은 단순 계획도면을 기준으로 산출되는 ‘새로이 설치하는 정비기반시설 조서’의 공사비와 달리 실시도면, 부서협의, 교통영향평가, 공원심의 등의 결과에 따라 산정된다. 북아현1-3구역은 13,585백만원(부가세 포함)으로 계약돼 사업시행변경인가 및 관리처분계획변경인가에 반영됐다.

◇철거 대상이 되는 건축물의 경우, 철거 면적이 단순 건축면적이 아닌 건축물의 연면적을 기준으로 산정하는 것이 적정해
북아현1-3구역의 경우 ‘이주관리 및 철거용역’ 계약(2009.12. 2.)은 전체 사업부지 면적(106, 661.8㎡)이 아닌 철거 건축물의 연면적(약 150,507㎡,  최초 사업시행인가 141,689.78㎡)을 기준으로 계약돼 있다.
연면적이란 각 층 바닥면적(지하층 포함)을 합한 것으로 철거 대상이 되는 건축물에는 단독주택 및 공동주택이 포함되고, 건축물 층수와 규모에 따라 투입장비, 인력, 소요시간 등이 달라지므로 단순 건축면적이 아닌 건축물의 연면적을 기준으로 금액을 산정하는 것이 적정하다. 가재울4구역 사업시행면적은 283.260.70㎡이나 철거계약서상 연면적은 373,376㎡으로 계상돼 있다.

◇순수 석면 폐기물 처리비용을 마치 석면해체 제거 등을 포함한 공사비 전체인 것으로 호도
북아현1-3구역 조합은 석면 해체 처리 비용으로 2009.12.18. 건축 연면적(150,507㎡)에 대해 24억5천8백만원에 다원이앤아이와 계약을 하였으며, ㎡당 단가는 16,330원이었다.
석면해체 및 처리 비용은 △석면해체 제거 공사비 △석면조사비 및 작업환경측정비 △폐기물 처리비 등 3가지를 포함한다.
지난 보도에 나온 북아현1-3구역의 86톤 석면 처리비용 6천만원은 석면해체 제거 공사비, 석면조사비 및 작업환경측정비용 등을 제외한 순수 석면 폐기물 처리비용이다. 이럼에도 불구하고 마치 석면해체 제거 등의 공사비 전체인 것으로 호도하여 40배 넘게 부풀려 25억원으로 계약하였다는 주장은 전혀 사실이 아니다.
◇공정하고 투명하며 효율적인 정비사업을 추진하고자 법률 개정안 건의
북아현1-3구역은 전체 정비사업비 848,131백만원(부가세포함)으로 최종 관리처분계획변경인가(2018.2.7.)되었으며, 이 중 공사비는 424,731백만원(부가세 포함)으로 전체 정비사업비의 50%에 해당되고 전체 정비사업비의 계약기준 항목은 도급공사비, 기반시설공사비, 아현역 출입구 및 연결통로 공사비 등 39건이다.
보도내용의 82개 불필요한 계약공사 항목이라고 한 것은 ‘정비사업비 추산액’상의 모든 항목 건수를 말하는 것으로 보인다. 당사자 간 계약과 조합 총회에서 결정된 사항을 감독관청이 강제로 제재할 권한은 어디에도 없다.
따라서 서대문구는 도시정비법 제29조 제9항의 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거공사 범위에 “지장물 철거 및 이설공사”를 포함 하도록 하고 국토교통부 고시(제정 2018.2.9.)의 “정비사업 계약업무 처리기준”의 입찰방법에 정비사업의 시공업자, 설계업자, 감정평가업자, 감리업자 등 주요참여업자의 핵심업무와 관련업무를 구체적으로 명시해 입찰할 때 반드시 그 업무내용을 포함하여 입찰할 수 있도록 법률 개정을 건의했다.

◇10년도 지난 일을 지금의 구청장 재임 중에 이루어진 일 인양 호도
‘서대문구청 땅장사 의혹 운운’에 관해서는 허위 사실 유포다. 또 용역계약 체결은 2010년 이전에 전 구청장 재직 시 이루어진 일로 마치 지금의 구청장 재임 중에 이루어진 일 인양 호도하고 있다.
2006.1.11일 “가재울 4구역 주택재개발정비사업 추진위원회”와 정비업체인 “효령(진명)씨엔디”는 “을”(정비업체)이 무상양도를 위한 업무를 성공적으로 수행해 “갑(조합)”이 국공유지 무상양도를 받을 경우 국공유지 무상양도액의 10%를 성과급으로 지급하기로 계약했다.
국공유지 무상양도금액(101, 032백만원)의 10%인 10,103백만원을 조합측이 지불하지 않자 정비업체는 이자비용 포함 약 130억원의 지급소송을 제기해 2심 계류 중에 57억 2천만으로 합의 조정했다.
국공유지 무상양도 신청을 준비하는 조합이 정비업체 등과 체결한 관련 계약은 총회의결 등을 거쳐 조합이 사적자치의 원칙에 따라 체결한 것으로 사전이든 사후든 구청 승인을 받거나 보고하여야 하는 사항이 아니다.
다만, 무상양도 총 금액의 10%에 상당하는 금액을 수수료로 지급하도록 계약을 체결한 것은 과도한 용역비 지출로 향후에는 이와 같은 사례가 없도록 타 정비사업조합에 이 내용을 전파할 예정이다.
다행히 올해 2월 9일 시행된 ‘도시 및 주거 환경 정비법’ 제29조 제1항에 따르면 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등의 계약 체결 시 일반경쟁에 부쳐야 하고, 일정규모 이상을 초과하는 계약은 국가종합전자조달시스템을 이용하도록 강제 규정하고 있어 앞으로 조합에서 임의(수의)로 계약하기 어려울 전망이다